Le possibili tutele per il debitore che subisce il pignoramento della casa ad opera della banca

Marco Esposito

Le possibili tutele per il debitore che subisce il pignoramento della casa ad opera della banca.

In caso di risoluzione del contratto di mutuo fondiario dovuto alla morosità della parte mutuataria, non necessariamente la procedura esecutiva immobiliare azionata dalla Banca creditrice deve determinare la vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca concessa a garanzia. Ricorrendo determinati presupposti, infatti, è possibile ottenere la sospensione della procedura esecutiva o, addirittura, l’estinzione della stessa. Interviene sull’argomento l’Avv. Marco Esposito, titolare del prestigioso omonimo studio legale, con sedi a Salerno, Napoli e Roma.

di Roberta Imbimbo

Avv. Esposito, quando è possibile ottenere la sospensione/estinzione della procedura esecutiva immobiliare azionata dalla Banca creditrice?

In tema di sospensione, oltre alla fattispecie già prevista dall’art. 624 bis cod. proc. civ. per l’ipotesi in cui siano gli stessi creditori a richiederla, l’art. 41 bis della recente Legge n.157 del 19 dicembre 2019 ha stabilito la possibilità di bloccare il pignoramento della banca consentendo al debitore di rinegoziare il mutuo (sempre che sussistano idonei requisiti reddituali) e di ottenere una dilazione fino a 30 anni, anche con l’ausilio di parenti o affini fino al terzo grado. Bisogna precisare, al riguardo, che il diritto alla rinegoziazione non è assoluto ed è soggetto a diverse limitazioni, tant’è che può essere esercitato soltanto entro il 31.12.2021 ed esclusivamente se il pignoramento risulti notificato nel periodo compreso tra il 01.01.2010 ed il 30.06.2019. 

Quali altri presupposti devono inoltre ricorrere ai sensi della suddetta Legge?

In primo luogo, la qualità di consumatore del debitore e la destinazione ad abitazione principale dell’immobile pignorato. Alla data di presentazione dell’istanza, il debitore esecutato dovrà aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato e la banca dovrà essere l’unico creditore presente nella procedura esecutiva, per cui, in caso di intervento da parte di altri soggetti, non sarà possibile ottenere l’invocata sospensione, a meno che questi ultimi non rinuncino alla propria domanda ed escano dalla procedura. Il debito complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino alla data di presentazione dell’istanza, non dovrà essere superiore ad €.250.000,00 e non dovrà essere pendente alcuna procedura di risoluzione delle crisi da Sovraindebitamento. Il debitore dovrà offrire, altresì, un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta di vendita, oppure, nel caso in cui questa non sia stata ancora fissata, del valore del bene pignorato secondo la stima della consulenza tecnica d’ufficio. Se, invece, il debito dovesse essere inferiore al 75% dei valori suindicati, l’importo offerto dovrà corrispondere almeno all’ammontare del debito residuo.

Da chi dovrà essere presentata l’istanza in questione?

Congiuntamente dal debitore e dal creditore e, se ricorrono tutte le condizioni suindicate, il giudice sospenderà l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. In altre fattispecie, e ricorrendo diverse condizioni, è possibile sollevare contestazioni relative al contratto di mutuo stesso che potrebbero persino determinare l’estinzione della procedura esecutiva. È il caso - che si riscontra spesso nella prassi giudiziaria in materia di esecuzione immobiliare intrapresa dalla banca - del contratto di mutuo fondiario stipulato in violazione del limite di finanziabilità prescritto dall’art. 38, secondo comma, del Testo Unico Bancario. Ricorrendo tale ipotesi, infatti, il contratto di mutuo risulterebbe affetto da nullità, come ha avuto modo di ribadire la Corte Suprema di Cassazione con la recente Sentenza n.1193 del 21.01.2020, peraltro confermando il suo precedente orientamento di cui alla Sentenza n.31057 del 27.11.2019.

Quali sono gli effetti dell’estinzione della procedura esecutiva?

Con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione, il giudice dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Contestualmente, provvede alla liquidazione delle spese sostenute dalle parti, se ne viene fatta richiesta, e dei compensi dovuti all’eventuale delegato alle operazioni di vendita.